Мнение зеленоградского риэлтора Сергея Румянцева о текущем состоянии рынка, ценах и прогнозах на лето 2015 года в серии статей об особенностях местного рынка недвижимости.
Для многих из нас тема цен на вторичную недвижимость весьма актуальна, поскольку именно с выяснения стоимости интересующего нас объекта и порядка ценообразования мы начинаем, когда хотим купить/продать или обменять городскую квартиру. В этой статье я попытаюсь изложить свое понимание факторов, влияющих на ценообразование, и как определять правильную цену для вторичного жилья.
Итак, начинаем с простого. Предположим, нам надо продать квартиру, полученную по наследству. Но, как ее правильно оценить, чтобы не прогадать и не продать дешевле, чем можно? Когда выгодно продавать? Может сегодня или через неделю, а может через год? Со всеми этими вопросами можно обратиться к специалистам местных риэлторских компаний, поскольку они хорошо знают рынок города, в котором, как правило, живут и работают. Некоторые наши сограждане начинают изучать тематические статьи и мониторить рынок недвижимости, увязывая динамику цен с динамикой курса валют, ставок по ипотечным кредитам, итогами ВВП за прошедший год, политической ситуацией на карте мира и….. и со всем остальным. Но чаще всего процесс оценки продаваемой квартиры выглядит примерно так: заходим в интернет или открываем местные рекламные газеты, доверяя им, как наиболее «независимым и объективным» источникам информации, и начинаем обзвон по номерам рекламных телефонов подобных квартир. Процесс не из быстрых, но позволяет нам получить примерную средневзвешенную картину цен. Плюс добавляется некоторая сумма в размере 100 и более тысяч рублей на торг и на случай, если повезет и удастся продать дороже. В итоге на рынке появляется еще одно предложение по завышенной цене. Идущий за нами продавец проделывает примерно такую же процедуру оценки собственного имущества, и рынок получает еще одно заведомо переоцененное предложение.
Такая картина сильно напоминает бег наперегонки и вполне отражает текущую ситуацию. В конце 2014 года, когда резко подорожали основные валюты по отношению к рублю, был отмечен резкий рост спроса на рынке недвижимости и, как следствие, повышение цен. С рынка были разобраны относительно недорогие квартиры. Переоцененные же и не проданные по завышенным ценам квартиры остались на рынке и впоследствии стали оценочным эталоном для вновь пришедших. Таким образом, произошел очередной подъем цен без видимых на то причин. В результате, по состоянию на май текущего года, мы имеем на рынке Зеленограда огромное количество не покупаемых и не продаваемых квартир и низкую активность покупателя. Рынок, как говорится, встал. Ситуация небезнадежна и со временем, может быть, ближе к осени, рынок активизируется, и процессы пойдут.
Какие из всего этого можно сделать выводы? На мой взгляд, их несколько.
Во-первых, сейчас наступает рынок покупателя, и те, кто решил приобрести квартиру, имеют на рассмотрение большой выбор и возможность получить скидку.
Во-вторых, общий уровень цен на недвижимость в очередной раз стабилизировался и вряд ли будет падать. Корректировки цен в сторону «минус» возможны, но, скорее всего они будут иметь не массовый характер, а индивидуальный и малозначительный.
В-третьих, на рынке недвижимости, даже с учетом непростой текущей обстановки, ничего кардинально не меняется. Периоды активности и пассивности чередуются, как это было и раньше.
Что можно было бы посоветовать в такой ситуации? Покупателям — покупать. Выбирать, благо сейчас есть из чего выбрать, и торговаться. До осени ваше время. Продавцам — не жадничать и давать скидку реальным покупателям. Рынок к осени, скорее всего, незначительно оживится. Но и предложений к осени будет гораздо больше чем сейчас, то есть конкуренция среди продавцов станет значительно выше. Вряд ли цены на недвижимость к осени вырастут, потому что причин для этого просто нет.
Сергей Евгеньевич Румянцев, риэлтор
