Кризис: время снимать!

Кажется, что это парадокс, хотя все логично. Если продукты питания и другие товары начинают расти в цене из-за увеличения себестоимости и удорожания других факторов, закладываемых в цену (перевозка, сортировка, хранение на складе и т.д.), то цены на недвижимость лишь теряют те наценки, которые были первоначально сверх всяких пределов на них накинуты.

Спрос в крупных городах на аренду квартир снизился. Заработная плата упала, рубль подешевел, и многие иногородние жители были вынуждены разъехаться по родным домам — соответственно, квартиросъемщиков стало существенно меньше. К тому же граждане стараются экономить свои средства в условиях кризиса и поэтому готовы жить в стесненных условиях, но сохранять деньги. Особенно тяжелыми оказались зимние месяцы. Однако, как отмечают в агентствах недвижимости, сейчас ситуация выправляется, и уже относительно легко и сдать, и снять квартиру.

Снимаем

Хотите снять квартиру напрямую, чтобы не платить агентству-посреднику стоимость месячной аренды? Можете столкнуться с трудностями при поиске вариантов. Как делилась впечатлениями одна девушка, пытавшаяся снять комнату, «найти предложения по найму напрямую от хозяев можно разве что на остановках, да и то не всегда… по всем телефонам, указанным в газетах, отвечают агентства недвижимости». В конце концов, ей удалось снять комнату через знакомых.

Сейчас в Зеленограде можно снять однокомнатную квартиру за 15-20 тысяч рублей, «двушку» — за 20-25 тысяч и трехкомнатную — в пределах 25-40 тысяч.

Вам посчастливилось найти удачный вариант, но не устраивает цена? Попытайтесь сторговаться с хозяином квартиры. Как отмечает заместитель директора Агентства недвижимости ФЛЭТ Елена Толстикова, «в связи со снижением спроса на рынке аренды квартир наймодатели стали легче идти на уступки в отношении цены, предоплаты и т.д.». Например, если вам не хватает хозяйской мебели, купите новую и попросите вычесть это из оплаты.

Даже имея дело со знакомыми, не стесняйтесь настаивать на заключении договора. Учтите, что ваш наймодатель имеет право досрочно прекратить договор найма жилого помещения (или попросту выселить вас из квартиры) только в определенных случаях — если вы будете нарушать условия договора, использовать жилплощадь не по назначению и т.д. В то время как вы имеете право расторгнуть договор ранее намеченного срока по собственному желанию, однако предупредив вторую сторону за определенный период времени. Этот период обязательно пропишите в договоре (Гражданский кодекс устанавливает 3 месяца, однако в срочных договорах аренды обычно используют меньший период, например, месяц). Имейте в виду, что согласно статье 681 ГК, текущий ремонт жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не будет установлено заключенным договором. Оговорите в договоре количество посещений в месяц для проверки.

Согласно постановлению правительства Москвы №1008-ПП от 27 ноября 2007 г., компенсация за снятие жилья предоставляется гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий (поставленным на очередь до 1 марта 2005 года). Размер компенсации составляет 50% среднерыночной стоимости жилья и каждый год подлежит пересчету. Наем квартиры должен быть официально оформлен и осуществлен по социальным нормам (то есть одинокий москвич не должен снимать жилье больше 33 кв. м, а в больших семьях на человека должно приходиться не более 18 кв. м). Чтобы получить подобную льготу, очереднику нужно предоставить в Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в ЗелАО (ул. Юности, корп. 01) письменное заявление, а также договор найма квартиры.

Чтобы избежать трудностей самостоятельного поиска жилья, вы можете обратиться к посреднику — в агентство недвижимости. Дело в том, что владельцы квартир предпочитают иметь дело именно с агентствами, чем и объясняется сегодняшняя ситуация с предложениями на рынке.

Разумеется, посредничество ударит по карману нанимателя, но агентства недвижимости (лучше выбирать те, что существуют на рынке уже давно) гарантируют вам безопасность и спокойствие. «Добросовестный риэлтор обязательно посмотрит правоустанавливающие документы на квартиру, убедится в ее принадлежности наймодателю», — говорит Елена Толстикова. Кроме того, в агентствах недвижимости существуют базы недобросовестных арендодателей, квартиры которых даже не предлагаются. Однако, даже снимая жилую площадь через агентство, самостоятельно проверяйте правоустанавливающие документы на квартиру.

Сдаем

Если вы хотите сдавать квартиру без посредников, то вам придется самостоятельно заняться рекламой и всю организационную часть взять на себя, а это довольно хлопотное дело. И прежде всего, вам надо будет адекватно оценить стоимость своей квартиры. Можно обойтись без вызова оценщика, а просто поинтересоваться общими ценами на похожие квартиры.

Что влияет на цену квартир в Зеленограде? Как отмечает Елена Толстикова, «в аренде ценится не столько район (хотя приоритет за районами около ж/д станции), сколько состояние квартиры, ремонт, наличие хорошей мебели, бытовой техники».

При заключении договора найма жилого помещения необходимы: правоустанавливающие документы (для собственников жилья); документы, подтверждающие полномочия на аренду (для представителей собственников жилья, например, доверенность); письменное нотариально удостоверенное согласие всех собственников (если владельцев в квартире двое и более).

В агентстве недвижимости «Жилищный стандарт — XXI век» пояснили, что арендная плата зависит от категории дома, чистоты подъезда, наличия консьержки. Разницы в стоимости между старым городом и новым нет. Самые дешевые — это старые крюковские пятиэтажки, башни в 8 и 6 микрорайонах, во всех остальных квартирах арендная плата зависит от состояния квартиры. Квартиры с хорошим ремонтом сейчас охотно снимают предприятия или коммерческие фирмы для своих сотрудников, так как гостиничные номера по своему состоянию не всегда соответствуют их цене.

Так что небольшой косметический ремонт повысит цену вашей квартиры и со временем окупится. Поэтому не стоит думать «все равно это для аренды…» и предлагать клиентам неухоженную жилплощадь. Тем более сейчас, когда цены упали, а предложение опережает спрос. Не стоит завышать цену своей квартиры, лучше адекватно оцените ее, ведь обычно наниматели — люди опытные и расценки знают. Не бойтесь идти на уступки — ведь ваши наниматели точно такие же люди, и у них могут быть проблемы с финансами. Если вы грамотно составите договор, то опасаться за оплату не стоит. Кстати, настоятельно рекомендуем заключать договор, даже если вы берете квартирантов по знакомству. Слишком уж дорого вам может обойтись надежда на устные заверения. К тому же составленный договор позволит не испортить отношений со знакомыми.

Если срок аренды не превышает года, то подойдет простая письменная форма договора с подписями и паспортными данными обеих сторон. Срок больше 12 месяцев предполагает необходимость нотариального удостоверения сделки, однако в таком случае на практике составляют договор на срок менее года и затем продлевают его. Основные моменты, которые обязательно надо прописать в договоре: срок аренды, условия оплаты, права и обязанности сторон, условия расторжения и изменения договора. Пропишите также такие нюансы, как, например, какая мебель на момент вселения жильцов находится в квартире, сколько максимально людей может проживать в квартире, будет ли использоваться междугородняя связь, наличие животных в квартире, а также те моменты, которые сами посчитаете нужным. Если оплата будет осуществляться в валюте, то оговорите, по какому курсу (текущему или на день заключения договора). Запомните, что с физическими лицами заключается договор «найма жилого помещения», а не аренды, поэтому используйте в договоре именно это обозначение.

Сдавать квартиру через агентство можно по-разному. В одних агентствах комиссию за посредничество возьмут только с нанимателя (например, так работает АН «Жилищный стандарт — XXI век»). В других (например, в АН «МИЭЛЬ) вам предложат две формы помощи — бесплатную и платную.

Первый вариант — вы ничего не платите агентству. В этом случае жилплощадь и ваш контактный телефон заносят в единую базу. Это значит, что именно вам будут звонить клиенты, вы будете сами договариваться с ними и показывать квартиру, а затем агентство просто поможет заключить договор.

Второй вариант — платный. За вами закрепят определенного агента, который будет сопровождать вашу квартиру, информация о ней будет размещаться на сайте, в газетах, а может и на тех же остановках и столбах, и вы можете даже не являться на просмотры. Когда клиент будет найден и вы подпишите с ним договор, то уже по факту расплатитесь с агентом. И отдельную комиссию, конечно же, заплатит наниматель.

Второй вариант выглядит целесообразнее: вы быстрее сдадите квартиру и начнете получать деньги, в то время как в первом случае рискуете упустить несколько месяцев, и к тому же потратите собственные силы и время.

Помните: если вы сдаете квартиру, то есть получаете прибыль, вы обязаны уплачивать с нее налоги. Конечно, даже если вы заключили договор, налоговая вряд ли тут же постучит к вам домой, а если не заключали договора вовсе — то поймать вас практически невозможно. Агентство недвижимости обычно не раскрывает своих клиентов, однако бывают случаи, когда кляузы в налоговую пишут завистливые соседи.

Что от вас требуется:

1. встать на учет в налоговой инспекции (другими словами — получить ИНН);
2. сдавать ежегодно декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ) и уплачивать подоходный налог с сумм, полученных от арендаторов имущества (отдавать государству 13%).

В подтверждение прилагайте копию договора найма жилого помещения. Теперь можете спать спокойно.

Татьяна Блохина