Немного истории. С чего все начиналось и к чему пришло

Особая экономическая зона «Зеленоград» была основана в 2005 году. Изначально в ее состав входили две площадки: «Алабушево» и «МИЭТ». Идея, как и в других ОЭЗ, заключалась в том, чтобы в обмен на налоговые и прочие льготы (сейчас общее снижение налоговой нагрузки для резидентов составляет 47%) привлечь инвестиции для развития промышленности и инновационных компаний на данной территории. Но долгое время дело, если называть вещи своими именами, шло ни шатко ни валко — к 2016 году свой проект здесь запустил только один резидент. К ОЭЗ «Зеленоград» неоднократно возникали претензии у Счетной палаты, а в глазах горожан она успела заработать репутацию мертворожденного проекта, на который зря выкинули государственные деньги.

Дело пошло живее после того, как в 2016 году зону решили передать из федерального управления в региональное — от Минэкономразвития к правительству Москвы. Сегодня Особая экономическая зона называется «Технополис "Москва"», ее административный центр находится в Печатниках, но основные площади по-прежнему расположены в Зеленограде: это все те же «Алабушево» и «МИЭТ», а также территории заводов «Микрон» и «Ангстрем».

«Алабушево» остается самой масштабной и по существу главной площадкой ОЭЗ, выполняя роль индикатора того, как идет развитие всего проекта. Изначально площадь промзоны составляла около 142 га. Причем из них только 45 приходилось на земли для резидентов, так как почти половину площади занимали природные территории, на которых нельзя строить, а остальное — улично-дорожная сеть.

Сегодня свободных участков в пределах этих 142 га нет — все они заняты резидентами, хотя после передачи ОЭЗ Москве их состав наполовину обновился.

— От федералов нам достался пул резидентов, многие из которых, зайдя на земельные участки десять лет назад, за это время так и не вошли в стройку, — говорит заместитель гендиректора «Технополиса "Москва"», руководитель проектного офиса «ОЭЗ Зеленоград» Константин Никоноров. — С 2016 года Москва занималась освобождением участков от таких неактивных компаний и поиском нормальных качественных резидентов. Мы выстроили четкую процедуру и разработали критерии отбора. У нас есть критерии по земле, по размеру инвестиций на один гектар, мы смотрим все источники финансирования, берем только разработчиков и производственников. Ужесточение процедуры отбора отпугивает тех резидентов, которые заходили сюда с настроем посмотреть, что будет дальше или впоследствии кому-нибудь перепродать проект. У нас теперь только живые целевые резиденты.

Из-за отсутствия свободных участков сейчас администрация ОЭЗ ведет работу по расширению территории. К «Алабушево» уже де-факто присоединили 15 гектаров Западной промзоны, которые раньше занимала компания «Моспромстрой» (см. виды на эту территорию на фото ниже), ведутся переговоры еще по нескольким прилегающим участкам — в частности, по тому, который сейчас занимает бетонный завод, расположенный недалеко от железнодорожной платформы Алабушево. После окончательного присоединения всех этих территорий площадь промзоны составит примерно 166 га.

Есть и внутренние резервы для развития: примерно треть территории природного комплекса в границах ОЭЗ — 25 гектаров — планируется «ввести в экономический оборот», отдав новым резидентам.

«Живые резиденты». Какие предприятия уже построены или строятся в «Алабушево»

В юго-восточной части площадки находятся здания дата-центра GreenBush DC и группы компаний «Электронинвест».

Центр обработки данных GreenBush DC работает с 2018 года, в машинных залах первой очереди сейчас размещены 600 стоек для оборудования, обеспечивающего хранение данных. К 2023-му предприятие планирует запустить вторую и третью очереди и освоить 100% проектной мощности, доведя количество стоек до 2280.

Группа компаний «Электронинвест», чье светлое Г-образное здание — одна из первых построек промзоны «Алабушево», была создана в 1992 году на базе пятого Главного управления Министерства электронной промышленности. «Электронинвест» специализируется на разработке и серийном производстве устройств для систем электропитания специального назначения, а также выпуске электрических соединителей с золотым и серебряным покрытием контактов.

Еще дальше в этой части площадки располагается комплекс сооружений, изначально предназначавшийся для таможенного поста (его хорошо видно с Алабушевской улицы). Поскольку в итоге органы ФТС отказались от его использования, здание таможни продали столичной компании «Диагностика-М», которая производит антитеррористическое оборудование под торговой маркой ТСНК для обеспечения безопасности на транспорте, стратегических объектах и контрольно-пропускных пунктах учреждений. Примечательно, что мобильными досмотровыми комплексами этой компании оборудованы и многие таможенные пункты нашей страны. Сейчас «Диагностика-М» осваивает свои новые площади в промзоне «Алабушево».

На обзорном снимке центральной части промзоны хорошо различимы строения четырех резидентов: «Цифровых технологий безопасности» (бело-зеленое здание), «Термико» (зелено-желтое здание), «Ай-Эм-Ти» (комплекс зданий в правой части снимка) и «Биокад» (на дальнем плане).

На заводе зеленоградской компании «ЦТБ» будут производить печатные платы (односторонние, двусторонние и многослойные) для монтажа электронных компонентов, аппаратуры для радио, телевидения и связи. Предприятие планируют ввести в эксплуатацию в 2021 году.

А вот завод компании «Термико», занимающейся разработкой и производством средств измерения температуры, уже работает в «Алабушево». Это предприятие несколько лет назад переехало сюда с площадей «Элмы».

Дата-центр Cloud DC компании «Ай-Эм-Ти» (на переднем плане) несколько лет назад стал тем самым первым проектом, запущенным резидентом площадки ОЭЗ «Алабушево». Компания заявляет о том, что хочет стать лучшим облачным провайдером и для этого построила самую высокотехнологичную в Москве инфраструктуру в виде собственного дата-центра.

Завод фармацевтической компании «Биокад», расположенный у платформы Алабушево, — визуально самый большой и точно самый «свежий» из запущенных проектов на территории промзоны. По условиям офсетного контракта, заключенного между компанией и правительством Москвы, предприятие должно освоить выпуск 22 наименований лекарственных препаратов для лечения онкологических и аутоиммунных заболеваний, а город, в свою очередь, обязан в течение шести лет закупать у предприятия продукцию на сумму около 2 млрд рублей в год. В рамках первой очереди проекта введены в эксплуатацию участки вторичной упаковки и контроля качества выпускаемой продукции, а через год планируется запуск биологического и химического производства по изготовлению готовых лекарственных форм и фармацевтических субстанций. Планируется, что уже 2021 году завод поставит более 400 тысяч упаковок лекарств. Торжественный запуск предприятия состоялся 9 сентября в присутствии мэра Москвы Сергея Собянина.

Вокруг «Биокада» в промзоне «Алабушево» сложится целый фармацевтический кластер. Уже выданы разрешения на строительство еще двух заводов по выпуску лекарственных препаратов — их возведут компании «Брайт Вэй Индастриз» и «Р-Опра», которые также заключили офсетные соглашения с правительством Москвы.

Частью этого фармкластера можно считать и компанию «Элта», производителя глюкометров, которая строит свое предприятие в северной части промзоны «Алабушево», недалеко от хлебозавода. Яркое и необычное по форме здание «Элты» расположено по соседству с базой 212-го пожарного отряда, который отвечает за пожарную безопасность объектов Особой экономической зоны и части Зеленограда.

Всего свои земельные участки в промзоне «Алабушево» сейчас осваивают 27 резидентов. 28-м должен стать российско-китайский разработчик сим-карт «Исткомпис Рус», который сейчас базируется на Яблоневой аллее.

Помимо уже перечисленных проектов здесь собираются построить заводы по производству нефтедобывающего и холодильного оборудования, автоэлектроники, автопогрузчиков, синтетического корунда — и это далеко не полный список.

Еще 27 резидентов просто арендуют площади в зданиях, построенных за счет бюджета.

Можно в аренду. Почему часть объектов в «Алабушево» строят за счет бюджета

Помимо проектов, реализуемых силами резидентов, в «Алабушево» есть и объекты, построенные администрацией ОЭЗ. Прежде всего, это 9-этажное здание административно-делового центра и три 6-этажных лабораторно-промышленных корпуса с отдельно стоящей многоярусной парковкой на 900 машин. Компании, которые не хотят заниматься строительством собственных зданий, могут просто арендовать здесь площади.

— Многие не хотят связываться с процессом стройки. И их можно понять, потому что этот процесс зачастую оказывается сложным, затратным и непредсказуемым, — говорит Михаил Овчинкин, директор по работе с инвесторами зеленоградского офиса ОЭЗ. — Компании хотят переложить связанные со строительством риски и трудности на кого-нибудь другого, и мы готовы взять их на себя, понимая, что у нас точно хватит ресурсов, чтобы довести дело до конца. А потом эти резиденты будут арендовать площади у управляющей компании.

Первые лабораторно-промышленные корпуса, построенные в рамках такого подхода, должны сдать в эксплуатацию практически со дня на день. Их общая арендопригодная площадь — 24 тысячи кв. метров, площадь отдельных помещений — от 25 до 1200 кв. метров. Все помещения здесь разлетелись буквально за несколько месяцев. Первый корпус арендовали компания «Р-Фарм» (та самая, что построит один из заводов рядом с «Биокадом») и ее дочерняя структура «Технология лекарств», специализирующаяся на разработке и производстве современных лекарственных препаратов. На базе этого корпуса планируется, в том числе, создать кафедру Московского государственного образовательного комплекса (МГОК) по обучению сотрудников, которые будут работать на предприятиях зеленоградского фармацевтического кластера.

Второй корпус займет зеленоградская компания НПЦ «Элвис», которая сейчас базируется в технопарке «Элма» и переведет сюда 500 своих сотрудников. На новой площадке «Элвис» продолжит заниматься проектированием микросхем и систем на кристалле, систем с компьютерным зрением и элементами искусственного интеллекта, радиолокационных систем и интегрированных систем безопасности.

Помещения третьего корпуса уже полностью распределены между другими более мелкими арендаторами.

Эти здания сдаются с чистовой отделкой. В каждом из лабораторно-промышленных корпусов есть административные, складские и технические помещения, места для разгрузки автотранспорта, туалеты, раздевалки и душевые для производственного персонала, помещения для 3D-моделирования, площадка для размещения промышленных установок охлаждения жидкости и условия для создания «чистых комнат».

В сентябре на соседнем участке началась подготовка к строительству еще двух корпусов высотой 6 и 9 этажей для сдачи помещений в аренду. Они будут примыкать друг к другу, иметь необычную форму и яркую раскраску в соответствии с новым дизайн-кодом площадки «Алабушево». Но главное смысловое отличие этих построек от первых трех лабораторно-промышленных корпусов заключается в том, что они изначально ориентированы на более тяжелые производства. Здесь предусмотрены потолки высотой 6 метров, большие пролеты, усиленные конструкции.

Еще одно здание, где можно арендовать площади, — 9-этажный административно-деловой центр (АДЦ). Здание-флагман всей промзоны «Алабушево» по большей части выполняет функции ее конгресс-центра, здесь же располагается администрация и управляющая компания площадки. Из почти 18 тысяч кв. метров площади в аренду сдаются только 5 тысяч кв. метров. Из них сейчас свободна лишь пятая часть — один этаж. Кстати, АДЦ — единственное место в «Алабушево», где можно снять офис, не получая статус резидента Особой экономической зоны.

— Многие стремятся сюда с других площадок в Зеленограде, потому что здесь новые площади и современная инфраструктура — например, нет проблем с парковкой. А еще адекватная управляющая компания — и «коммуналка» с обслуживанием помещений уже включены в стоимость, — объясняет Константин Никоноров. — Люди переезжают из «клюшек», «Ангстрема», «Элмы» — со всех площадей, где старый фонд. Даже из здания «Корпорации развития Зеленограда» на улице Юности. Многие понимают, что им нужно быть здесь, потому что тут все их потенциальные партнеры и клиенты. Здесь выстраивается уникальная экосистема для бизнеса, которой в Зеленограде, пожалуй, еще не было.

Здесь будет город-сад. Зачем в промзоне парк с шезлонгами и водоемом

Одним из главных векторов развития промзоны «Алабушево» в последнее время стало благоустройство. Посадка деревьев, расчистка зоны ЛЭП, покраска самих опор линий электропередач и как апофеоз этого процесса — создание модного сквера с деревянными перголами (конструкциями из арок) близ КПП со стороны хлебозавода. И это не дань общемосковской моде на благоустройство, а повышение инвестиционной привлекательности площадки, уверяют в администрации ОЭЗ.

— Встречают все-таки по одежке, поэтому помимо запуска производств мы уделяем большое внимание тому, как здесь все выглядит и какая атмосфера тут царит, — говорит Михаил Овчинкин. — Да, бордюры, деревья и лавочки не особо влияют на деятельность промышленных предприятий. Но всем очень приятно, когда люди, приезжающие сюда впервые — в том числе, с прицелом на реализацию здесь какого-то проекта — говорят: «Да у вас тут все, как в Европе». Это не похоже на промзону — и это привлекает сюда новых людей и новые компании.

Сквер с перголами — лишь первая очередь проекта по созданию в «Алабушево» рекреационных общественных пространств. К 2024 году здесь планируется разбить большой современный парк на природной территории в центре площадки.

Готового проекта пока нет — только концептуальные эскизы. Судя по ним на едва различимой сейчас речке Сходне устроят запруду, превратив ее в большой водоем, через который перекинут четыре пешеходных моста, а на берегах создадут площадки для отдыха, прогулок и занятий спортом. Причем посещать этот парк смогут не только те, кто здесь работает.

— Изначально территория промзоны планировалась закрытой из-за особого таможенного режима, — объясняет Константин Никоноров. — Этот режим у нас так и остался, но правила таможни изменились. Теперь многое можно делать удаленно и необязательно закрывать контур всей площадки. Компании, которые пользуются таможенными преференциями — тот же «Биокад» — просто делают закрытый периметр под требования таможни у себя на территории. Создавать же здесь закрытый парк для своих было бы как-то кощунственно по отношению к другим жителям города, поэтому он, конечно, будет открыт для посещения. Забор вокруг промзоны, наверное, останется, потому что так проще обеспечивать безопасность, но КПП будет работать в другом режиме.

Еще один шаг к повышению визуальной привлекательности «Алабушево» — создание единого дизайн-кода площадки. Заставлять уже построившихся резидентов менять фасады своих зданий в соответствии с ним, конечно, никто не станет, но все новые архитектурные проекты будут согласовываться уже с учетом этого дизайн-кода. А вот здание административно-делового центра поменяет свой золотистый цвет на красно-серые тона. Обшивка новыми панелями уже началась — вероятно, к следующей весне АДЦ предстанет в новом виде. На заднем фасаде здания появится конструкция в виде молекулярной кристаллической решетки — логотипа ОЭЗ — высотой в несколько этажей. Кстати, вернемся внутрь административно-делового центра.

Двигаем стены. Что происходит в административно-деловом центре

Здание АДЦ — главное средоточие жизни в промзоне «Алабушево». Собственно, для этого оно и строилось. И хотя не все первоначальные решения сегодня кажутся однозначно удачными (наверное, сейчас долю общественных пространств сделали бы поменьше), свою функцию оно выполняет.

Здание впечатляет интерьером, в основном оставшимся в наследство от федералов. Чувствуется, что денег сюда вложено много. И это не тот случай, про который принято говорить «дорого и богато» — тут скорее подойдет вариант «дорого и стильно». 3-этажный атриум с 9-метровым капельным водопадом, зеленая стена с логотипом ОЭЗ, лаунж-зона с фиолетовыми диванами, интерактивный макет площадки «Алабушево» — выглядит действительно современно и технологично.

На первом этаже расположена столовая с комплексными обедами за 270 рублей. Пока это единственное заведение общепита в «Алабушево», но тут дело, скорее, в пандемии коронавируса — мало кто готов сейчас открывать и расширять подобные бизнесы.

В здании АДЦ есть еще лобби-бар с рабочим названием «Березка» и оригинальным интерьером, но по той же причине, что озвучена выше, он пока он пустует.

Основные помещения на первых этажах АДЦ занимают конференц-залы и переговорные пространства различной площади и конфигурации. Зал «Ангстрем» рассчитан на 200 посадочных мест и располагает сценой со столом для президиума. Помещение оборудовано системами электронного голосования и синхронного перевода, видеоэкранами, аудиосистемой, сценическим светом — здесь можно проводить не только конференции, но и концерты. Все установленное здесь оборудование управляется с планшета.

Зал «Микрон» с изображением Большого Кремлевского дворца на стене и белым роялем в углу — самый большой по вместимости. При театральной рассадке он готов принять 500 человек. Зал легко преобразуется под разные цели за счет мобильных столов и передвижных установок с проекторами и экранами. Здесь также есть две видеостены и система видеокамер, с помощью которой можно организовать трансляцию в любую точку мира или провести видеоконференцию.

Еще одно трансформируемое пространство — зал «МИЭТ», который можно разбивать на отдельные помещения с помощью системы механических перегородок, то есть буквально двигая стены. Это место больше подходит для переговоров, круглых столов, мастер-классов, презентаций и т.п.

По первоначальному проекту на втором и третьем этажах административно-делового центра были еще небольшие комнаты, которые должны были выполнять функцию переговорных на час. Поняв, что большой потребности у обитателей АДЦ в них нет, эти помещения переделали под мини-офисы и сдали в аренду. Их разобрали компании-резиденты, которые ведут строительство на площадке — чтобы их представительский персонал мог не сидеть по два года в бытовках.

Еще один конференц-зал изначально назывался «Зеленоград», такая же надпись красовалась на его деревянной стене. К сожалению, со сменой названия Особой экономической зоны эту вывеску заменили на «Технополис "Москва"», и само помещение тоже переименовали по аналогии. Этот зал может принять до 120 человек.

Остальные помещения административно-делового центра отданы под полноценные офисные пространства. Один из этажей, к примеру, занимает дизайн-центр «Союз», специализирующийся на разработке и производстве аналоговых и аналого-цифровых микросхем. «Союз» также займет часть помещений в третьем лабораторно-промышленном корпусе. В АДЦ у него будет офис, а там — производство.

Еще в здании есть небольшая гостиница, но она пока изредка используется только для внутренних нужд. Полноценный отель для резидентов и их гостей собираются построить на граничащем с промзоной участке на Алабушевской улице.

Что дальше?

Сейчас в промзоне «Алабушево» работает около 800 человек. С учетом персонала подрядчиков — около полутора тысяч. С заселением трех первых лабораторно-промышленных корпусов эта цифра должна серьезно вырасти (один только «Элвис» планирует привезти 500 человек). В следующем году планируется ввести в строй несколько строящихся сейчас предприятий. Всего до 2024 года здесь по прогнозам должно быть создано как минимум 4 тысячи рабочих мест.

Основное направление работы для администрации ОЭЗ сейчас — переговоры по присоединению новых территорий. В зеленоградском офисе есть база потенциальных резидентов — даже на участки, с владельцами которых сейчас еще расторгаются договора, уже стоит очередь из претендентов.

Впрочем, по отношению к уже состоявшимся резидентам администрация «Алабушево» не намерена ограничиваться выполнением чисто хозяйственных функций управляющей компании.

— Мы как УК не только управляем имуществом, но и оказываем нашим резидентам содействие в выстраивании кооперационных цепочек, в том числе внутри отраслевых кластеров, которые у нас складываются, — говорит Константин Никоноров. — Например, именно так возникла идея образовательного фармцентра. Или вот, к примеру, у нас уже есть несколько крупных городских офсетов. Город обсуждает возможность дальнейшего развития этой программы. Сейчас «Элта» «обсчитывается» на предмет заключения такого контракта. А мы выступаем этаким мостиком между городом и резидентом, координационным центром. Будем двигать и эту тему, и другие. Мы здесь не только для того, чтобы менять лампочки и стричь газоны, а для того, чтобы развивать экономическую жизнь во всех ее проявлениях.

Подготовил Павел Чукаев